Et pourtant, si la formulation est maladroite, elle s’explique !

On en profite donc pour vous faire un point explicatif sur les types de mesurages que vous pourrez rencontrer lors d’une vente, d’un achat ou d’une location d’un bien immobilier.

Lorsqu’un bien immobilier est vendu ou loué, il est important de connaître sa superficie exacte pour évaluer son prix et déterminer le nombre de pièces. En France, il existe plusieurs façons de mesurer une habitation. Les plus courantes sont définies par la loi Carrez, la loi Boutin et la surface habitable.

Le premier élément à définir, c’est la surface habitable :

La surface habitable est la superficie d’un logement ou d’une partie d’un logement qui peut être utilisée pour y vivre.

Elle est définie comme la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.

En France, le sous-sol ne fait généralement pas partie de la surface habitable d’un logement au sens de la réglementation. La réglementation en vigueur pour déterminer si un sous-sol peut être considéré comme surface habitable est définie dans l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose que les locaux en sous-sol ne peuvent être considérés comme habitables que s’ils remplissent des conditions particulières. Ainsi, un sous-sol doit être considéré comme une surface habitable si et seulement s’il remplit les critères de hauteur sous plafond, d’éclairement naturel, de ventilation, d’isolation thermique et phonique et de sécurité contre les risques d’incendie définis par la réglementation. En d’autres termes, le sous-sol doit être aménagé de manière à garantir le confort et la sécurité des occupants. Il est donc important de se référer à la réglementation en vigueur pour déterminer si un sous-sol peut être considéré comme surface habitable ou non.

Une fois les pièces à prendre en compte définies, il vous faut simplement multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce et de les additionner pour trouver la surface habitable de votre bien.

Attention, lors d’une vente d’un bien hors copropriété la surface habitable n’est donnée qu’a titre indicatif.

Loi Boutin pour la location

Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez (également appelée loi Solidarité et Renouvellement Urbain) couvre la surface privative des biens en copropriété.

Elle définit une surface habitable des biens immobiliers mesurée de façon uniforme pour les acheteurs et les vendeurs. Cette loi stipule que la surface habitable d’un appartement est la somme des surfaces des pièces principales telles que le salon, la salle à manger, les chambres, moins les parties communes telles que les couloirs, les escaliers, les salles de bain, etc. La surface du lot ainsi calculée ne doit pas être inférieure à 8 mètres carrés.

Dans son calcul de surface, la Loi Carrez ne prend en compte que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. De plus, la superficie des vérandas et des loggias fermées est comptabilisée dans le calcul de la surface Carrez, même si leur dimension totale est inférieure à 8 m².

Ce mesurage est valable de manière illimitée, sauf si des travaux ont été réalisés sur le bien, auquel cas le mesurage est à refaire.

Attention ! Pour un calcul de surface en loi Carrez, votre agence immobilière vous conseille fortement de faire réaliser le mesurage par un diagnostiqueur professionnel car une erreur dans un calcul peut avoir des conséquences négatives majeures pour le vendeur. En effet, si l’acheteur découvre une erreur de plus de 5% sur le chiffre qui lui a été communiqué, il peut intenter une action et demander réparation du préjudice. Si l’acheteur s’aperçoit de l’erreur pendant la période du compromis, il peut tout simplement faire annuler celui-ci sans avoir à souffrir de pénalités. S’il s’en aperçoit après la vente, il peut demander un dédommagement par le biais d’un remboursement dans la même proportion que l’erreur de calcul. Le vendeur pourra se retourner contre le diagnostiqueur et mettre en jeu sa responsabilité civile professionnelle.

Qu’en est-il de la surface ressentie ?

Bien que cela puisse paraître subjectif, la notion de surface ressentie n’a pas une vraie valeur juridique mais elle correspond à la pondération au tiers de la différence entre le mesurage loi Carrez et la surface au sol. Cela permet de valoriser l’espace utile du logement, par exemple une mezzanine (non prise en compte car en dessous d’1m80) mais tout de même utilisable et que l’on peut mettre en valeur.

Il est important de noter que les méthodes de calcul de la surface habitable peuvent varier en fonction de la région ou du pays. Il est donc toujours recommandé de consulter un expert. Votre agence immobilière à Cherbourg peut vous conseiller pour obtenir une évaluation précise.

En résumé. La loi Carrez, la loi Boutin et la surface habitable sont trois méthodes différentes pour mesurer les logements en France en fonction du type de transaction en cours. Chacune de ces méthodes a pour but de garantir aux acheteurs et locataires une mesure précise de la surface habitable d’un logement.